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BGB § 542 Abs. 2, § 543 Abs. 1 und 3, § 569 Abs. 1, § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2
Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.
BGH, Urteil vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06 - LG Düsseldorf
AG Düsseldorf

Die Kläger waren seit dem 1. Mai 2002 Mieter einer Wohnung des Beklagten in H. Mit anwaltlichem Schreiben vom 24. Januar 2005 erklärten die Kläger (Mieter) die fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. April 2005, weil die Wohnfläche um mehr als 10 % von der mit "ca. 100 m²" vereinbarten Wohnfläche abweiche.

Mit der Klage haben die Kläger (Mieter) unter anderem die Rückzahlung überzahlter Miete von 4.901,11 € verlangt. Der Beklagte (Vermieter) hat im Wege der Widerklage 2.045,55 € Miete für Februar bis April 2005 geltend gemacht.



Das Amtsgericht hat den Beklagten (Vermieter) nach Einholung eines Sachverständigengutachtens, wonach die tatsächliche Wohnfläche lediglich 77,37 m² beträgt und um 22,63 % von der vereinbarten Wohnfläche abweicht, zur Zahlung von 4.901,11 € verurteilt und der Widerklage in Höhe von 1.600,85 € stattgegeben.

Auf die Berufung der Kläger (Mieter) hat das Berufungsgericht die auf die Widerklage erfolgte Verurteilung auf einen Betrag in Höhe von 1.263,45 € ermäßigt; die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger (Mieter) hatte Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass mit einer Wohnflächenabweichung von 22,63 % ein Mangel gegeben ist, der zur Folge hat, dass den Klägern (Mietern) der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde und daher die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB gegeben sind.



Eine fristlose Kündigung erfordert - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.

Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. Bei diesen Kündigungsgründen handelt es sich um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben.



Allerdings kann das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls verwirkt sein.

Dies kommt etwa dann in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als zehn Prozent unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen.

Anhaltspunkte für das Vorliegen derartiger besonderer Umstände waren den Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch nicht zu entnehmen.

BGH, Urteil vom 29. April 2009  VIII ZR 142/08 

Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer fristlosen Kündigung. Wohnungsnachbarn des Mieters hatten sich beschwert, weil aus der Wohnung des gekündigten Mieters auch nach 22 Uhr ein ständiges Wasserrauschen zu vernehmen war. Bei einer Wohnungsbesichtigung stellte der Vermieter fest, dass der Mieter die Mechanik im Spülkasten der Toilette blockiert hatte, so dass die Spülung dauerhaft lief. Zunächst mahnte der Vermieter den Mieter erfolglos ab. Da der Mieter die Spülung weiterhin manipulierte, kündigte der Vermieter fristlos und klagte schließlich auf Räumung der Mietwohnung. Der Mieter begründete sein Verhalten damit, dass starke Fäkalgerüche aus der Toilette entströmt seien.

Das zuständige Amtsgericht in Wedding bestätigte die Rechtmäßigkeit der Kündigung. Durch sein Verhalten hatte der Mieter den Hausfrieden nachhaltig gestört und seine mietvertraglichen Pflichten grob verletzt. Die Verursachung ständig hörbaren Wasserrauschens stellt eine nachhaltige und unzumutbare Lärmbelästigung dar. Der Mieter hatte im Übrigen durch sein Verhalten den Vermieter und die übrigen Mieter mit großer Wahrscheinlichkeit finanziell geschädigt, da in dem Gebäude keine individuellen Wasserzähler installiert waren. Das Gericht belehrte den Mieter zudem darüber, dass er die von ihm geltend gemachte Geruchsbelästigung dem Vermieter als Mangel hätte anzeigen müssen (AG Wedding, Urteil v. 19.10.2009, Az. 15b C 80/09).

Kündigung BGH, Urt. v. 11.01.2006, VIII ZR 364/04

Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Eine fristgerechte, ordentliche Kündigung ist wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzungen des Mieters möglich. Hier kommen auch Pflichtverstöße von geringerem Gewicht in Betracht, als dies im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB erforderlich ist. Es ist insbesondere nicht zu verlangen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist. Fraglich ist, ob bzw. wann vor diesem Hintergrund wegen unpünktlicher Miet-zahlungen gekündigt werden kann.

Fall:

Der Mieter zahlt die Miete über Jahre hinweg stets zu spät und gerät schließlich mit fast zwei Monatsmieten in Rückstand, so dass der Vermieter ihm die Kündigung androht. Nach Ausgleich des Rückstandes beanstandet der Vermieter nochmals die fortgesetzt unpünktliche Zahlungsweise des Mieters und droht erneut mit der fristlosen Kündigung. Schon die nächst fällige Miete wird wieder vierzehn Tage zu spät bezahlt.
Der Vermieter kündigt fristlos und hilfsweise ordentlich und klagt auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Amtsgericht und Landgericht weisen die Klage ab.

Entscheidung:

Mit Urteil vom 11.01.2006 hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und zur Begründung folgendes ausgeführt:

Zahlt der Mieter trotz einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung wegen wiederholter unpünktlicher Zahlung auch nur ein einziges Mal erneut verspätet, kann das eine Kündigung des Vermieters rechtfertigen.

Anmerkung/Praxishinweis:

Das Berufungsgericht meint, eine Kündigung sei erst dann berechtigt, wenn der Mieter innerhalb eines Jahres nach der Abmahnung mindestens weitere drei Mal zu spät gezahlt habe. Das sieht der Bundesgerichtshof anders: Die Abmahnung soll dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben. Zweck des Abmahnungserfordernisses ist es, dem Mieter vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten einzuräumen. Der Erfolg der Abmahnung muss sich vor diesem Hintergrund darin zeigen, dass das beanstandete Verhalten nicht wiederholt wird.

Eine Kündigung ist somit nicht bereits deshalb unwirksam, weil zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin liegt, zu dem die Miete nicht pünktlich eingegangen ist. Denn insbesondere nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen muss das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen.

Dennoch verbietet sich eine schematische Anwendung. Bei der gebotenen Berücksichtigung des Einzelfalls ist auch zu berücksichtigen,
• wie lange (hier: mehrere Jahre),
• wie häufig (hier: jeden Monat)
• in welchem Umfang (hier: zuletzt fast 2 Monatsmieten) der Mieter in Verzug geraten ist.

Praxishinweis: Auch einer ordentlichen Kündigung gemäß § 573 BGB sollte eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung vorausgehen. Ob eine solche erforderlich ist, hat der BGH in der vorliegenden Entscheidung ausdrücklich noch offen gelassen. Es ist aber angesichts des Bestandsinteresses des Mieters nicht zu erwarten, dass der BGH auf dieses Erfordernis verzichtet.